产业地产开发，开发商老板们都非常关心行业的竞争环境。其实，每个产业因产业集中程度、产业成熟情况、面对国际竞争情况等的不同，所处的竞争格局差别极大，因此要讨论“产业地产”这个具体产业的竞争态势，我们有必要先将这个产业设定为某个基本类型。从特征与形成原因看，我比较倾向于将产业地产归类为“新兴产业”范畴。

因为产业地产的产生源于诸如技术创新、相对成本关系的变化、新的消费需求的出现、其它经济和社会变化将某个新产品或服务提高到一种潜在可行的商业机会的水平。这和时下新兴的物联网、生物科技、新材料新能源、高端制造业这些产业有着类似的演进过程，都表现为技术不确定性、战略不确定性、高初始成本但成本急剧下降、众多新企业的涌现、首次购买者、决策艰难、补贴等。

如果产业地产是可以锁定为“新兴产业”的，那么这个产业的基本竞争面就可以描绘了。本人结合若干案例，做如下分析。

1、什么样的物业产品结构组合最终被证明是最好的，何种经营业务模式是最有效的，在这个行业，至今还是没有权威模式，各显神通。

• 上海张江高科技园区是不同产业科技园区的集聚地。它是政府主导的科技园区，进入了几乎所有主要的产业，采用各产业主题园区相对独立开发和运营的模式。

• 而“启迪控股”在发展过程中则充分利用了“清华”顶级高等教育品牌的公信力和影响力，形成了企业孵化与服务、园区开发与管理，以及特色地产等主要业务服务组合，并成功地建立起全国性科技园区网络，成为国内大学科技园行业领导品牌。

• 新加坡裕廊集团核心业务能力在工业园和商业园的规划、发展和管理，即主要提供载体建设和租赁服务，其核心优势在于为不同产业提供个性化的商业空间解决方案。

2、没有“正确”的战略被公认，在产品/市场定位、市场营销和服务等方面，不同的企业正摸索着不同的方法。 以本人所在的杭州为例。

• 杭州市既有普洛斯、腾飞等跨国公司的专业园区，也有阿里巴巴、浙大网新等国内知名企业的自建园区;既有以政府、高校、机构为主力的大区域开发，也有众多民营企业的小区块自用园区，初步形成了国际与国内，国有与民营多引擎发展的格局。

a、杭州三墩的浙大网新科技园，其产业定位是打造国际一流的金融信息技术服务外包企业集群，以服务外包为核心，融高知识、高附加值及高创意产业。最近又挂了国家广告产业园牌子。

b、杭州拱墅的北部软件园，其产业定位是基于IT与互联网技术的高新技术产业集聚地 ，主要面向软件开发、网络技术、文化创意、电子商务企业等。同样也挂了国家广告产业园牌子。

C、杭州萧山的传化物流基地，其则是通过建设大型公路港平台集聚与整合物流资源为目标的，其商业模式与服务的核心是通过“集约化经营、信息化管理”，提高物流效率，降低物流成本;

3、产业的新兴阶段通常伴随着极大比例的新成立企业。仍以杭州为例。

• 据不完全统计，杭州拥有两幢以上物业、冠以“园区”、最初开发时仍位于郊区或市郊结合部的园区已超100个，现有总建筑面积超300万㎡(普通厂房仓库除外)，正在开发的建筑面积超200万㎡。总量估计仅次于上海、北京、深圳。

• 世界房地产五大行仲量联行报告认为，在产业园区发展方面，杭州与大连、深圳、成都、西安、南京、苏州等城市是仅次于北京、上海的第二梯队城市即转型市场，报告认为这些城市正在努力发展各自的目标市场来区别于一线市场。

4、产品或服务的购买者大量的是首次购买。

• 从本人多年的市场调研、走访显示，大量的访谈对象对产业园区所提供的产品与服务表示陌生，大部分时间招商人员都在给访谈对象介绍新的产品或服务，使其相信新产品与服务实际上能实现他的某些需求。

• 当然，作为首次购买，客户或被劝告或自我意识到，购买具有一定的风险，但其带来的潜在收益，是可以抵消这种风险的。

5、在产业地产发展的新兴阶段，政府可能对新进入者有补贴，以助其克服初始阶段的困难。

• 一方面。政府补贴通过直接给予、税务鼓励、补贴顾客等间接方式实行，鼓励产业园区发展。

• 另一方面，当补贴在某些方面对产业发展有明显益处时，政府机构经常很深地卷入一个产业，获取这个行业发展的利益，这也是政府园区占相当比例的原因之一。

本文作者系朱福良，作者长期供职国内某大型园区地产开发单位，任品牌营销负责人。